- ¿Qué es el año de equilibrio?
- Es el primer año en que el costo neto total de comprar queda por debajo del costo neto total de alquilar. Antes de ese año, alquilar es más barato (el enganche, los gastos de cierre y los gastos continuos aún no se han compensado con la revalorización y lo amortizado del préstamo). Después, comprar es más barato (lo que obtienes al vender más las rentas que no pagaste superan lo que pagaste como propietario). Es la respuesta única más limpia a "¿alquilo o compro?".
- ¿Por qué la respuesta cambia tanto al cambiar el precio de la vivienda?
- Porque la mayoría de los gastos continuos crecen con el valor de la casa: impuesto predial (% del valor), seguro (% del valor), mantenimiento (% del valor), y también el enganche y los gastos de cierre (% del precio). Una casa más cara significa más dinero cada mes en gastos que no construyen patrimonio, lo que aleja el año de equilibrio. Una casa más barata da la vuelta a la cuenta antes, porque esos gastos porcentuales pesan menos.
- ¿Qué es el costo de oportunidad del enganche?
- Si no pones $80,000 en una casa, puedes ponerlos en la bolsa. Con un rendimiento anual del 6-7 %, ese dinero se duplica más o menos cada 10-12 años. La calculadora lo incluye: el costo neto de quien alquila se reduce con las ganancias de invertir el equivalente al enganche más los gastos de cierre. Si lo ignoras, comprar parece artificialmente genial. Si lo incluyes, la comparación es honesta.
- ¿Por qué el mantenimiento cuesta tanto?
- El valor por defecto es el 1 % del valor de la casa al año: para una casa de $400,000 son $4,000 al año, o $333 al mes. Cubre reparaciones de climatización, el cambio del techo repartido en 25 años, electrodomésticos, pintura, jardín y las emergencias imprevistas (un calentador que revienta, un árbol que cae sobre la terraza). Algunos años no gastarás nada; otros gastarás $15,000. El 1 % es el promedio del sector según encuestas a propietarios de largo plazo. Quien alquila no lo paga: lo paga el casero.
- ¿Qué gastos de venta debo suponer?
- En Estados Unidos lo típico es alrededor del 6 %: la comisión de los agentes inmobiliarios (5 %, repartida entre el agente del comprador y el del vendedor, aunque desde el acuerdo de la NAR de 2024 se está separando), más gastos de cierre, seguro de título, impuesto de transmisión y concesiones al comprador. Si vendes por tu cuenta, sin agente, puede bajar al 1-3 %. El 6 % por defecto es conservador; bájalo al 3 % si estás seguro de vender sin agente.
- ¿Importa el plazo de la hipoteca que elija?
- Menos de lo que crees. Una hipoteca a 15 años construye patrimonio más rápido, pero la cuota mensual más alta compensa casi toda esa ventaja en los primeros años. La de 30 años es la estándar. El año de equilibrio cambia 1-2 años en el rango típico (15, 20, 30): lo que más mueve la respuesta es la revalorización de la vivienda, seguida del aumento de la renta y luego la tasa de la hipoteca.
- ¿Y si la renta sube más rápido que el valor de la vivienda?
- Comprar gana antes. La inflación de la renta te golpea en cada renovación: ponla al 4 % en un mercado caliente y el año de equilibrio se adelanta varios años frente al 3 % por defecto. La revalorización de la casa, en cambio, solo cuenta cuando vendes. Si en tu zona la renta ha subido históricamente más que el precio de las viviendas, la calculadora mostrará que comprar llega antes al equilibrio. Lo contrario pasa en mercados donde los precios suben más que las rentas.
- ¿Y los impuestos? ¿Ser propietario no ahorra impuestos?
- La Tax Cuts and Jobs Act de 2017 (EE. UU.) duplicó la deducción estándar (a $14,600 individual / $29,200 en pareja en 2024), así que la mayoría de los propietarios ya no detallan deducciones, y la deducción de intereses hipotecarios en la práctica no les sirve de nada. La calculadora no modela esa deducción por defecto porque no aplica a la mayoría de los contribuyentes. Si vives en un estado con impuestos altos, tienes un saldo hipotecario alto y detallas deducciones, tu año de equilibrio real será algo antes del que muestra la calculadora: digamos 1-2 años.
- ¿Sirve para una propiedad de alquiler?
- No: es solo para vivienda propia. Las propiedades de alquiler tienen otra matemática: ingresos por renta, depreciación, tratamiento de plusvalías, intercambios 1031. Para eso usa una calculadora de inversión inmobiliaria (tasa de capitalización, rentabilidad sobre el efectivo, TIR). Esta herramienta responde la pregunta que se hace quien alquila antes de comprar para vivir.
- ¿Cuál es el dato más importante?
- Cuánto tiempo piensas quedarte. Comprar acaba siendo más barato que alquilar en algún momento; la pregunta es si ese momento llega antes o después de cuando pensabas mudarte. Si te quedas 3 años, casi siempre pierdes dinero comprando (solo los gastos de cierre y de venta suman ~10 % del precio). Si te quedas 30 años, comprar casi siempre gana. En el medio (5-15 años) es donde los datos importan de verdad, y donde esta calculadora te da una respuesta clara.
