- ¿Qué es el cap rate?
- Tasa de capitalización = Ingreso Operativo Neto ÷ valor de la propiedad, expresado en porcentaje. Es el rendimiento anual sin apalancamiento: lo que rendiría la propiedad si la pagaras al contado, antes de cualquier hipoteca. Los inversionistas lo usan para comparar propiedades en renta igual que los inversionistas en bolsa comparan la relación precio-beneficio (P/E): normaliza el precio entre operaciones de distintos tamaños.
- ¿Qué es un buen cap rate?
- Depende del mercado. En el sector residencial estabilizado de EE. UU., 5-8 % es la banda típica: los edificios multifamiliares clase A en grandes ciudades suelen venderse al 4-5 %, las casas unifamiliares suburbanas en mercados secundarios al 6-9 %, y las propiedades a mejorar o en mercados terciarios al 9 % o más. Por debajo de 4 %, normalmente el comprador paga por el potencial de revalorización, no por los ingresos. Por encima de 10 %, normalmente hay un riesgo real (propiedad en problemas, zona en declive o rentas supuestas que no se sostendrán).
- ¿Por qué el cap rate no incluye la hipoteca?
- A propósito. El cap rate mide la propiedad; la rentabilidad sobre el efectivo (cash-on-cash) mide tu operación concreta. La misma propiedad tiene un solo cap rate pero una rentabilidad sobre el efectivo distinta para cada comprador (según enganche, condiciones del préstamo y tasa de interés). Quitar el financiamiento te permite comparar propiedades, que es justo la idea. Para ver tu rendimiento real apalancado, calcula la rentabilidad sobre el efectivo por separado.
- ¿Qué diferencia hay entre cap rate y ROI?
- El cap rate es solo el rendimiento por ingresos (NOI ÷ precio). El ROI normalmente incluye también la revalorización, la amortización del capital de la hipoteca y los beneficios fiscales: es el rendimiento total sobre el efectivo que realmente invertiste. Una propiedad con un cap rate del 5 % puede dar un ROI del 12 % al sumar revalorización y apalancamiento. El cap rate es un dato del ROI, no un sustituto.
- ¿Qué cuenta como gasto operativo?
- Los costos de operar la propiedad, sin deuda: impuesto predial, seguro, mantenimiento y reparaciones, reserva de inversiones (un presupuesto para cambiar techo, climatización o calentador con el tiempo), honorarios de administración, servicios pagados por el propietario, cuotas de HOA, contabilidad y costos de rotación y desocupación. NO se incluyen: capital e intereses de la hipoteca, depreciación, impuesto sobre la renta, mejoras de capital que añaden metros cuadrados ni tu trabajo personal.
- ¿Uso el precio de compra o el valor de mercado actual?
- Los dos son válidos y responden preguntas distintas. El cap rate sobre el precio de compra te dice qué rendimiento te aseguras si compras hoy. El cap rate sobre el valor de mercado actual te dice qué rendimiento está dando la propiedad ahora mismo (sin importar lo que pagaste hace años). Los inversionistas que evalúan una compra usan el precio de compra. Los propietarios que deciden si vender o refinanciar usan el valor de mercado.
- ¿Por qué mi cap rate es negativo?
- Porque el NOI es negativo: tus gastos operativos (más la suposición de desocupación) superan tu renta bruta. La propiedad pierde dinero antes de cualquier pago de hipoteca, así que no puede pagar un préstamo ni generar efectivo para el propietario. Revisa los gastos: las suposiciones de mantenimiento y desocupación pueden ser agresivas. Si la cuenta es real, la renta es demasiado baja o los gastos demasiado altos para que la propiedad funcione como renta al valor actual.
- ¿El cap rate predice la revalorización?
- De forma inversa, más o menos. Los mercados con cap rate bajo (San Francisco, Manhattan, Vancouver) históricamente se revalorizaron más rápido que los de cap rate alto: los inversionistas aceptan menos rendimiento por ingresos porque esperan que la subida de precios lo compense. Los mercados con cap rate alto (Cleveland, Memphis, Birmingham) suelen tener precios más planos pero generan más efectivo. Ninguno es mejor siempre; son estrategias distintas.
